Oleh: CUCU MELDIAWATI
241090200354-04HKSE003.SA.401
(Penulis adalah Pemerhati Hukum Perdata / Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Pamulang Kampus Serang)
[BANTENESIA.NET] – Bagi kelas pekerja, memiliki hunian pribadi—baik berupa rumah tapak maupun apartemen—adalah salah satu capaian hidup yang paling didambakan. Sadar akan tingginya permintaan tersebut, para pengembang properti (developer) berlomba-lomba menawarkan skema pembelian yang sangat menggiurkan: sistem pre-project selling atau yang lebih dikenal di masyarakat dengan istilah sistem “inden”. Melalui skema ini, konsumen dapat membeli properti dengan harga yang jauh lebih murah saat bangunan tersebut masih berupa gambar arsitektur atau lahan kosong.
Secara ekonomi, sistem inden ini menguntungkan kedua belah pihak. Pengembang mendapatkan modal segar dari konsumen untuk membiayai konstruksi, sementara konsumen mendapatkan harga perdana yang ekonomis. Namun, di balik simbiosis mutualisme tersebut, skema inden menyimpan bom waktu hukum yang sewaktu-waktu dapat meledak dan merugikan konsumen.
Kita tentu belum lupa dengan berbagai kasus viral di mana para konsumen telah mencicil belasan hingga puluhan bulan, namun proyek apartemen atau perumahan yang dijanjikan mangkrak, pengembangnya pingsan, atau bahkan perusahaan dinyatakan pailit oleh pengadilan. Ketika proyek itu macet, posisi konsumen sering kali menjadi yang paling lemah dan tak berdaya dalam pusaran hukum perikatan.
Menakar Kekuatan Hukum PPJB
Dalam praktik jual beli properti inden, hubungan hukum antara pengembang dan konsumen diikat melalui sebuah dokumen yang disebut Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Penting untuk dipahami oleh masyarakat awam bahwa PPJB bukanlah Akta Jual Beli (AJB) yang sah di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Secara hukum perikatan, PPJB hanyalah sebuah perjanjian bantuan (obligatoir) yang lahir dari asas kebebasan berkontrak sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). PPJB barulah sebatas janji timbal balik: pengembang berjanji akan membangun dan menyerahkan bangunan, sementara konsumen berjanji akan melunasi pembayarannya. Pengalihan hak milik atas tanah dan bangunan tersebut baru sah terjadi secara hukum setelah AJB ditandatangani.
Masalah substansialnya adalah, karena PPJB dibuat di bawah tangan oleh pihak pengembang, isinya cenderung sangat asimetris atau berat sebelah. Perjanjian ini kerap dikategorikan sebagai klausul baku yang eksploitatif.
Sebagai contoh, jika konsumen terlambat membayar cicilan satu hari saja, denda berjalan sangat tinggi dan pengembang berhak membatalkan perjanjian sepihak serta menghanguskan uang yang telah masuk. Sebaliknya, jika pengembang terlambat menyerahkan bangunan hingga berbulan-bulan, sanksi bagi pengembang dalam PPJB tersebut sering kali dibuat sangat kabur, minimalis, atau bahkan tidak diatur sama sekali.
Ketika Developer Wanprestasi atau Pailit
Jika pengembang gagal menyerahkan unit properti sesuai dengan waktu yang telah diperjanjikan dalam PPJB, maka secara hukum perdata pengembang telah melakukan wanprestasi (cedera janji) sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 KUHPerdata. Konsumen berhak menuntut pemenuhan perjanjian, pembatalan perjanjian disertai pengembalian uang (refund), atau ganti rugi.
Namun, realita di lapangan tidak semudah membalikkan telapak tangan. Ketika konsumen menuntut uangnya kembali, pengembang sering kali berdalih uang tersebut sudah habis digunakan untuk biaya operasional atau tertanam di proyek lain.
Sengkarut hukum menjadi kian rumit jika pengembang tersebut digugat pailit oleh kreditur lain ke Pengadilan Niaga. Dalam hukum kepailitan, status konsumen properti inden ini sangatlah tragis. Konsumen umumnya dikelompokkan sebagai kreditur konkuren (kreditur tanpa jaminan kebendaan).
Artinya, ketika aset pengembang yang pailit itu dilelang oleh kurator, uang hasil lelang akan terlebih dahulu digunakan untuk membayar pajak negara, biaya kurator, dan kreditur preferen/separatist (seperti bank yang memegang hak tanggungan). Konsumen properti, yang sering kali telah menyetorkan tabungan seumur hidupnya, hanya akan mendapatkan “sisa-sisa” pembagian yang nilainya sangat kecil, atau bahkan tidak mendapatkan apa-apa sama sekali. Di sinilah letak ironi hukum perikatan kita: kepastian formal mengalahkan keadilan materiil.
Restorasi Keadilan Kontrak Properti
Negara tidak boleh membiarkan masyarakatnya berjuang sendiri dalam relasi kuasa kontrak yang timpang ini. Perlindungan konsumen properti harus direformasi dari hulu ke hilir:
- Pertama, Standardisasi Kontrak Baku (PPJB): Pemerintah, melalui Kementerian PUPR dan OJK, harus memperketat implementasi regulasi mengenai standardisasi klausul dalam PPJB. Kontrak properti inden tidak boleh lagi diserahkan sepenuhnya pada mekanisme pasar yang pincang. Harus ada klausul yang adil (paritas) antara sanksi untuk konsumen dan sanksi untuk pengembang.
- Kedua, Sistem Escrow Account yang Ketat: Dana yang disetorkan oleh konsumen inden tidak boleh langsung masuk ke rekening bebas pengembang untuk digunakan secara ugal-ugalan. Dana tersebut harus ditampung dalam rekening penampungan khusus (escrow account) di bank, yang pencairannya hanya bisa dilakukan secara bertahap sesuai dengan progres fisik pembangunan di lapangan yang telah diverifikasi oleh pengawas independen.
- Ketiga, Terobosan Hukum Status Konsumen: Diperlukan reformasi regulasi atau yurisprudensi Mahkamah Agung yang menaikkan status hukum konsumen properti inden dari kreditur konkuren menjadi kreditur preferen (didahulukan) dalam kasus kepailitan, karena objek yang mereka beli berkaitan langsung dengan hak dasar atas tempat tinggal.
Penutup
Sistem penjualan properti secara inden sejatinya adalah instrumen ekonomi yang baik untuk menggerakkan sektor perumahan. Namun, ia akan menjadi alat penindasan ekonomi gaya baru jika hukum perikatan yang mengaturnya dibiarkan abu-abu dan tidak berpihak pada keadilan.
Konsumen membeli masa depan dengan uang yang mereka cari dengan memeras keringat. Oleh karena itu, selembar kertas PPJB harus dipastikan sebagai jaminan hukum yang kokoh, bukan sekadar nota spekulasi di atas tanah yang tak kunjung dibangun. Sudah saatnya negara hadir menegakkan marwah hukum perdata: melindungi pihak yang lemah dan memastikan bahwa setiap janji bisnis wajib ditepati demi kemanusiaan dan keadilan. ***
